近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(c12是什么意思'>12是什么意思hǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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